いちごホテルリート投資法人(3463)の初値予想

 

11月30日に新規上場予定のいちごホテルリート投資法人(3463)の初値予想です。

想定価格:100,000円
公開価格:106,000円
初値予想:95,000円

結論としては見送りです。

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初値予想の根拠

いちごホテルリート投資法人の初値予想を95,000円とした根拠は以下の3点です。

1)直近のREITは連敗中
2)ビジネスホテルがメイン(インバウンド期待はハズレ)
3)バリューアップ実績がショボい

1)直近のREITは連敗中

直近のREITは連敗中です。具体的には以下の通りです。

銘柄名 上場日 公開価格 初値 騰落率
ジャパン・シニアリビング 2015/07/29 190,000円 170,000円 -10.5%
サムティ・レジデンシャル 2015/06/30 102,000円 99,000円 -2.9%

 

なお、この2つのREITは、現在も公開価格を下回ったままです。

企業のIPOに比べてREITは馴染みが薄いこともあり、直近の成績から敬遠されると予想しています。

2)ビジネスホテルがメイン(インバウンド期待はハズレ)

取得予定ホテル9件について、客室数やシングル率などを調べましたが、半数はシングルメインのビジネスホテルでした。

東京オリンピックを見据えたインバウンド需要に応えるホテルリートかと期待していましたが、この期待はハズレです。

ホテル名 客室数 シングル客室数 シングル率 <評価>
じゃらん
<評価>
楽天トラベル
ホテルビスタ
プレミオ京都
84 5 6.0% 4.4 4.6
スマイルホテル
京都四条
138 92 66.7% 4.2 4.0
ホテルウィング
インターナショナル
名古屋
220 176 80.0% 3.6 3.8
ネストホテル
札幌駅前
162 114 70.4% 3.9 4.1
チサンイン大阪
ほんまち
130 104 80.0% 3.5 3.2
コンフォート
ホテル浜松
196 35 17.9% 4.3 4.1
ホテルサーブ
神戸アスタ
133 77 57.9% 4.0 3.8
ネストホテル
札幌大通
117 9 7.7% 4.1 4.2
ヴァリエホテル
天神
77 0 0.0% 3.7 3.8

 

目論見書では、各ホテルの所在地別に外国人宿泊者数の推移が記載されており、いかにも「インバウンド」という意識のさせ方をしていますが、ビジネスホテルです。

#もちろん、ビジネスでのインバウンドもありますし、一人旅のインバウンドもあります。

なお、じゃらん、楽天トラベルでのクチコミ評価も調べていますが、総じて「高め」でした。

#クチコミ評価は11月2日時点

一部ではインバウンド関連として取り上げられていますが、目論見書をちゃんと読んでいる投資家にとっては、このホテルリートの位置付けは微妙に移るのではないかと考えます。

需要申告段階ではインバウンド関連として人気になるかもしれませんが、特にREITのセカンダリー投資を行う投資家は見極めているのではないでしょうか。

#セカンダリー投資については「IPO抽選に落選した場合の投資 – セカンダリー投資」をご覧ください。

3)バリューアップ実績がショボい

目論見書に記載されている「バリューアップ実績」が非常にショボいです。

ヴァリエホテル天神の事例として「共用部電気のLED化等による年間約59万円のコスト圧縮」が掲載されています。

月4万円のコスト圧縮を「バリューアップ」と言われても、中小企業、個人事業主、下手をすると家計での節約レベルです。

このREITが本当にホテルのバリューアップを行える実力があるのか悲観的になってしまいました。

初値予想のまとめ

REITとして吸収金額も多くないため、需要申告段階では相応の人気になると思います。そして、インバウンドっぽさからいちごホテルリートを買った個人投資家は長期投資ではなく、初値で売ってくると予想しています。

ただし、反対にIPO後に買いを入れる投資家は少ないのではないかと考えています。

よくよく目論見書を見ていくと期待先行に見えます。

そのため、初値予想は、想定価格100,000円から5,000円下の95,000円とします。

なお、主幹事はSMBC日興証券、副幹事はみずほ証券とIPOを手に入れるチャンスは限られています。
#SMBC日興証券は、IPO抽選に当選後、辞退(キャンセル)するとペナルティーが発生しますのでご注意下さい。詳しくは「当選したIPOを辞退・キャンセルした際のペナルティ有無」をご覧ください。

関連記事:
初値予想の参考サイト一覧
IPO抽選に落選した場合の投資 – セカンダリー投資
SMBC日興証券の「補欠」は事実上の落選
IPO情報サイトの「抽選配分数」予想はハズレてる

 - 初値予想

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